京西土地成交放量 樓市迎來價值重估期
??9月以來，北京土地市場上呈現出“西熱”行情，包括石景山、門頭溝以及豐臺西部在內的京西區域推地數量和土地成交均呈紮堆之勢，個別低密宅地更是創下區域樓面價新高。而在土地市場的支撐下，長期以來被低估的京西樓市有望迎來價值重估期。
??京西宅地供應成交雙雙走高
??根據北京市土地整理儲備中心數據顯示，9-10月期間，包括石景山、門頭溝以及豐臺西部在內的京西區域經歷瞭推地和成交高潮。數據顯示，9月上述區域內共有6宗住宅用地掛牌，其中，門頭溝有3宗，石景山有1宗，豐臺長辛店有2宗，占當月北京土地掛牌總量的67%，而這也是今年以來，京西區域推地最為集中的一個月。
??除瞭在推地數量上密集推出外，同期京西區域在土地成交上也呈井噴之態。數據顯示，9-10月京西區域總計成交6宗住宅用地，占全市宅地成交總量的75%，6宗宅地分別被遠洋奧宸、京投銀泰、保利首開、金隅房地等品牌房企收入囊中，成交面積達54.5萬平方米，金額達135億元。而2012年，石景山和門頭溝兩區的年度土地出讓額不過才9.01億元，對比之下，足見京西土地市場的熱度。
??業內人士認為，今年以來，雖然樓市整體降溫，但土地市場熱度仍然不減，像孫河、亦莊等熱點區域更是高價地頻出。反觀京西區域在過去很長一段時間內都處於市場邊緣區，低調地表現導致區域土地價值被長期低估，處於明顯的窪地，因此一旦該區域土地開閘，便受到各路房企的爭奪。
??熱點地塊競爭激烈
??在近期京西成交的土地中，石景山“劉娘府1604-659”地塊表現尤為搶眼。9月28日當天，該地塊吸引瞭包括融創綠城、萬科金地、保利首開、城建方興、遠洋奧宸等8個品牌房企爭奪，最終經過80輪競拍，遠洋奧宸聯合體以49.17億元外加異地配建1000平方米保障房的代價奪得該地塊，住宅部分的實際樓面價則接近5萬元/平方米，這一價格僅次於2014年年度地王華嘉胡同地塊，成為年度第二貴土地。
??該地塊之所以備受房企看好，除瞭京西區域土地供應本身較為稀缺之外，與該地塊的低密屬性不無關系。據悉，該地塊住宅部分容積率僅為1.1，可以建設為別墅或類別墅產品，這一低密度地塊在近年來北京土地市場極為罕見，所以房企競爭激烈，業內人士預計，未來該地塊成品售價有望突破10萬元/平方米。
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??“北京市執行禁墅令最嚴格的城市，近年來除瞭少數偏遠地區有1.3容積率以下的地塊外，近郊容積率低於1.3的地塊極為罕見，這就不難理解為什麼孫河地王連出，而劉娘府地塊也如此高價成交瞭。”市場機構分析人士指出，可以預見的是，隨著城市可供開發用地的減少，以及新型城市化對土地利用率的強調，未來低密住宅用地將愈發稀缺，成品價格上升趨勢亦不會止步。“除此之外，從金融的角度來看，隨著需求彈性拉升，高端物業的投資價值保值性也更顯著。”中原地產華北區董事總經理李文傑表示。
??區域別墅或進入補漲通道
??在土地行情的推動下，長期被低估的京西別墅價值有望進入補漲通道。據瞭解，目前京西區域別墅均價在3萬元/平方米左右，僅為孫河區域同類產品均價一半甚至三分之一，如青龍湖板塊的燕西華府目前在推疊墅均價僅2.8萬元/平方米左右，最低總價僅600萬元，而該項目容積率和劉娘府地塊相同，均為1.1，而其價格卻僅為地價的二分之一。
??“這一總價水平在別墅板塊是非常少見的，同等價位在北京隻能得到四環附近100平方米左右的高層公寓，但在燕西華府卻能享受純墅區品質和千萬級配套設施，在當前價格為王的市場下，該項目的吸引力顯而易見。”
??事實上，除瞭強烈的價格對比之外，京西開發步伐的加快也令區域高端物業的升值空間放大，這也是燕西華府引資產配置型人群的重要砝碼。據悉，到2015年，京西將建成便捷的區域交通體系。包括地鐵房山線竣工，加快S1、M14號線、T1、T2建設，打通長安街西延、京石第二高速等一批與中心城區和周邊地區聯系的通道，同時加快建設西部地區旅遊環線，多元交通體系將進一步挖掘區域別墅的價值。同時，長期受詬病的配套短板也正在被填補。由洛克菲勒傢族創建、規劃面積達25.3平方公裡、投資達500億元的青龍湖國際文化會都項目已部分呈現，建成後將引領北京高端會展經濟發展，輻射整個京西，而位於其中的燕西華府等項目無疑將面臨巨大的升值前景。
??業內人士指出，當前是置業者出手京西高端物業的最佳時機。一方面，高地價對區域房價的推動作用尚未體現。另一方面，區域內各項配套設施正在加速呈現，可以說區域別墅已進入“補漲”前夜，同時當前政策、信貸環境也對多次置業非常有利，因此，對於置業者而言，是一個非常適合的時機。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-2車貸高雄那瑪夏車貸8/08035943886528173622045.shtml
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